そのようなお悩みは
ありませんか？
なぜ、なかなか良い利回りの物件が見つからないのか？
それは不動産投資における最大のメリットを意識していないからかもしれません。
魅力的な利回り
（cap rateよりも高い利回り）の
物件はどうしたら見つけられるのでしょうか？
不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけられることだと多くの書籍が書いています。
しかしそれだけでは大切な要素が抜け落ちています。
不動産投資の最大のメリットは
物件の付加価値を自らの努力で最大化することが可能なことです。
株やＦＸはレバレッジをかけることはできますが、価格を自分でコントロールすることはできません。
しかし不動産投資ではそれが可能です。
物件の価値を自ら最大化する事こそ不動産投資の最大のメリットであり、魅力的な物件を開発することで得られる利益は一般販売されている物件とは比になりません。
魅力的な物件とは？
低コストで土地を調達し、建設費用を最小限に抑え、低利で融資を受けることにより、利回りを高める手法が一般的です。不動産投資を行う者であれば、多くの方がこの考え方に基づき行動していることでしょう。
入居者が入らないという問題から賃料を下げざるを得ない物件が多いことも事実です。
新築プレミアム後 も賃料を維持し、常に満室を実現することは、継続的な高利回りを生み出すためには重要です。
それを達成するための方法について、お伝えしていきます。
賃料を落とさず、
満室を継続する。
そのためには、 物件（お部屋）自体が居住者にとっての付加価値やメリットを持つことが重要です。
『住まいそのもの』が魅力的である。
これが最も重要な要素と言えます。
一般的な不動産投資手法では『住まい』としての差別化の部分がすっぽり抜けています。物件に住む顧客にどのような付加価値を提供するかを考えず、投資効率を重視した結果、投資効率が悪くなるという本末転倒な状態になっています。
物件が差別化され、
魅力的であるとは？
一般的に、差別化された魅力的な物件を実現しようとすると、コストが高くつきます。通常は、コストを投じれば投じるほど、利回りは低下します。
コストをかけずに魅力的な物件を実現するには、かなりの時間と労力を要し、また、そのノウハウを建設会社が持っていないことも多いため、安価で迅速に建築可能な物件、表面的な利回りを高める提案が多く見受けられます。
例えば、複数のアパマン業者から見積もりを取ってもそれらの提案がどれも似たような1Rの物件ばかりといった状況です。
しかしながら、このような量産型物件は、新築プレミアムが終わると賃料が下落する傾向にあり、また周辺に似たような間取りの物件が余っている場合、そもそも入居者が見つからないことがあります。
その結果、空室対策（例えばステージングやバリュームアップリフォーム）が必要となることがあります。
現在の不動産市場は、
このような状況にあるのではないでしょうか。
そもそも、そのような状況に陥らないためにできる事は無いのでしょうか？
後々、不動産で困らないためには、建てる前、土地を買う前、もっと言うと相談する相手を選ぶ前から情報収集し、戦略をたてて挑むことが重要です。
そのうえで、新築時にコストをかけても、費用対効果の面で利回りの向上や空室率の低減が期待できる物件の企画を自ら行う、または、そのような企画ができるパートナーを選ぶこと。
このようなアプローチでは、量産型の物件企画と比較すれば、高いコストを要するものの、投資効率としては圧倒的な利益を享受できます。
これが私たちの
提案です。
例えば…
同一の敷地で企画・設計が違うだけで以下の違いが生まれます。
初期費用は高くなりますが、利回りと売却益の両方で顕著な差が生まれることが見て取れます。
さらに、リスクを伴う割安な土地を購入し、そのデメリットを逆転の発想で活用することができれば、収益に対する影響はさらに大きくなるでしょう。
“付加価値分のプラスα”
とは？
“付加価値分のプラスα"とは、通常では提供できない特別な価値を、知識、アイデア、工夫を駆使することによって実現することを指す設計のことを言います。
投資する費用（コスト）は、家賃収入（利回り）の向上に寄与する要素、例えば差別化ポイントや容積不算入となる空間の活用などに焦点を当てて投下されます。
特に、費用対効果が高いデザインや建築的な工夫を各部屋ごとに選択することで、利回りを確保しつつ、差別化された物件を提供できるようになります。
ここで言う「費用対効果の高いデザイン（建築的工夫）」とは、単に延べ床面積を増やす、あるいは戸数を増やすようなシンプルな手法に留まらず、居住者の快適性、楽しさ、暮らしやすさといった空間的な魅力を高めることで、利回り向上と空間的魅力の両立を図ることに他なりません。
この空間的な魅力は、結果として居住期間の延長や満室経営に寄与することになります。
付加価値分のプラスαを
付けるための事例
付加価値分のプラスアルファを付けるための代表的な例をいくつかあげます。
リスクのある土地を利用する場合、安全性を確保しつつ、そのリスクを逆手に取るようなノウハウやアイデアを活用して建築。これにより、安価に仕入れた土地であっても、リスクを最小限に抑えつつ、価値ある建築を行う。
建築基準法を最大限に活用するノウハウを用いて、床面積を増大。さらに、マーケティングに基づいたコンセプト設計を取り入れることで、一般的な賃貸住宅とは異なる、差別化された住まいを建築する。
将来の修繕の容易さや、長期にわたるメンテナンスコストを計算に入れて設計を行う。また、建材の選択にも注意を払い、維持管理のしやすさとコスト効率の高い選択を目指す。
リスクのある土地を利用する場合、安全性を確保しつつ、そのリスクを逆手に取るようなノウハウやアイデアを活用して建築。
これにより、安価に仕入れた土地であっても、リスクを最小限に抑えつつ、価値ある建築を行う。
【 事例 】
例えば、このような土地の場合
坪単価を考慮すると、この物件は価格面で魅力的ですが、崖地に建築を行う場合、建築費用が高くなるという不安が付きまといます。
- 本物件は土砂災害特別警戒区域に位置しているため、鉄筋コンクリート（RC）構造での建築、または、擁壁の建設が必要。
- 3階以上の建築物は耐火建築物であることが要求される。
これらの前提に基づくと、擁壁を建設するよりもRC構造で建築する方が効率的ですが、どう建築コストを削減していくかが重要なポイントとなります。
一般的な建築計画
（設計図）
この土地に標準的な建築を行った場合の利回り計算は以下の通りです。
東京23区内の駅近という立地条件を考慮すると、これは決して悪い数値ではありません。
ではこの土地を
「安全性を確保しつつ、そのリスクを逆手に取るようなノウハウやアイデアを活用して」建築するとどうなるのでしょうか。
≪家賃（利回り）
向上のための工夫≫
- 裏手が崖である特性と、他の3面が道路に接している環境を活かし、防音室やガレージ付きの物件を設計します。
- 法規制を逆手に取り、通常は3階建てにしかならない土地で、容積率を超える延べ床面積を確保し、1階にガレージを設けた4階建ての建物を構築します。1階のガレージと4階の防音室によって、2階と3階が緩衝空間となり、消音効果を高めます。
- 4階建てではありますが、メゾネットにし、内階段をタラップ式にすることで、階段構築のコストとエレベーターの設置及びメンテナンス費用を削減します。
- 戸数を増やさないことで、水回りを含む工事費や資材費の増加を抑えます。
- 2階と3階に水回りを集中させることで、4階以上への給水設備の費用を削減します。
≪建築的工夫≫
（費用対効果の高いデザイン）
- 駐車場が容積率に含まれない法律を利用し、天井の低い1階（ガレージ）を設計することで、通常は3階建てまでの制限がある土地で延べ床面積を容積率以上に確保し、4階建ての建築を可能にしました。
- 4階建てではありますが、すべての住戸をメゾネットタイプにし、内階段をタラップ式にすることで、広い居住面積を確保し、エレベーターがなくても快適に生活できる空間を提供します。
- ガレージの天井高と3階の水回りを低く設計することで、斜線制限に引っかからず4階建てにすることが可能となり、各戸の面積を当初の20㎡から30㎡へと拡大しました。
結果
- 年間家賃収入：954万円
（13.25万円×6戸×12ヶ月）
- 総開発費（土地・設計費含む）：12,600万円
- 想定利回り：7.57％
RC構造で建築費はかかりますが、コストをかけるべき箇所とそうでない箇所を適切に見極め、バランスを取りながら、貸出面積を増やし、防音室やガレージ付きの付加価値を加えることで、総開発費は増加しましたが、相場賃料よりも高い家賃設定が可能となり、東京都内における新築RC物件でありながら、7.5％の利回りが期待できる物件になりました。
これは、必要なコストをかけることで費用対効果を高めることの良い例です。
よくある落とし穴
一般的な建築案においては、総工費が9,840万円と見積もられており、これに基づく1フロアあたりの建築単価は約3300万円（9,840万円 ÷ 3階）となります。
付加価値を付け、階数を増やしているにも関わらず、1フロア当たりの建築単価が低下する理由について考察する必要があります。
これは、一般的な投資家が利回りを低下させてしまう典型的な落とし穴の一例となっています。
以下のような疑問を持つことはなかったでしょうか？
「3階建てで1ルーム20㎡の6戸の配置を、4階建てにできるならば、1ルーム20㎡の部屋をあと2つ追加できるのではないか？」という考え方です。
元々の容積率の制約があるため、通常の1フロア1ルーム×2戸の設計で4階建てにすることは難しいのですが、できると仮定して考えてみましょう。
前述の計算式を基に考えると、4階に1フロア・1ルーム×2戸を増やすことで、3,300万円の追加費用が発生すると考えます。
付加価値を付けた建築案では1フロア当たりの建築費は3,150万円でした。
このような違いが生まれる理由は、戸数の増加は、水回りの設備やドア、トイレなどの資材調達や工事の増加につながるからです。さらに、給排水の工事や、一般的な4階建ての場合はエレベーターの設置も必要になります。また、6戸から8戸への増加に伴うリーシングの手間とコストも増えることになります。1ルーム20㎡を2部屋増やした結果、これらのデメリットをカバーできるほどのメリットが得られるのか疑問が残ります。
8戸の付加価値のない物件を建築するよりも、付加価値のある6戸の物件を建築した方が、費用対効果は高くなります。戸数を増やさないことで、水回りの費用や設備費用の増加も防げます。また、1戸当たりの床面積を増やすことで、より広々とした間取りを提供でき、これが差別化の要素となります。今回のケースでは、階層を増やしても、1階はガレージのため、内装費も抑制できます。
戸数を増やして利回りを上げることに注目しがちですが、戸数が増えることで建築単価も上がることを忘れてはなりません。
付加価値分のプラスアルファを付けるための代表的な例のうちCase1をご紹介しました。
同じ敷地でも企画と設計で利回りは大きく変わります。融資の金利を安くする事などのファイナンス的な工夫はもちろん必要ですが、不動産投資家が提供する商品は住環境などの空間である以上は、その商品に付加価値をつけることとこそが最大の競争戦略になります。
建築基準法を最大限に活用するノウハウを用いて、建築面積を増大。さらに、マーケティングに基づいたコンセプト設計を取り入れることで、一般的な賃貸住宅とは異なる、差別化された住まいを建築する。
【 事例 】
例えば、このような土地の場合
- 建蔽率は40％、容積率は80％で、建物の高さは最大でも10メートルと制限されている。
- 最低敷地面積が120㎡のため、土地の分筆販売も難しい状態。
これらの前提の下、何とか収益化を目指して、各社にボリュームチェックを依頼した状況。
一般的な建築計画
（設計図）
当該土地に
普通に建てた場合
この利回りで計画を推進する投資家は少ないと思います。
同じ敷地でも、「建築基準法を最大限に活用するノウハウを用いて、建築面積を増大。さらに、マーケティングに基づいたコンセプト設計を取り入れることで、一般的な賃貸住宅とは異なる、差別化された住まいを建築する。」という点を考慮して計画した場合をご紹介します。
不動産の目利きとロジックを考慮した計画
3階建て6戸
年間家賃収入=972万円
総工費（設計費含）=12,900万円
想定利回り=972万円/12,900万円×100=7.5％
≪家賃（利回り）
向上のための工夫≫
- 地下スペースは容積率計算外となる点を利用し、半地下の開発によって延床面積を拡大します。半地下構造にすることで、建設コストを抑えることが可能です。
- 延床面積の増加により、当初計画のワンルーム6戸から、ファミリー向けの6戸へ変更しました。
- 当地区においてファミリー向けの住宅が不足しているため、月額13.5万円（ワンルームでは6.7万円）の賃料設定が可能なことが判明。
- 当地区では珍しい専用庭付きのファミリー向け集合住宅として開発することで、市場価値を高め、高額賃貸が可能になる見込みです。
≪建築的工夫≫
（費用対効果の高いデザイン）
- 半地下を用いることにより建築面積（延床面積）を増やす一方で、建設できない敷地面積の60%を利用価値の高いスペースとして設計し、これを収益化するというコンセプトを採用しました。
- DINKS（Dual Income, No Kids）や子育て世代の需要に対応し、ほとんどの住戸には専用庭を配し、大型犬の飼育、家庭菜園、子供の遊び場を提供できるようにしました。
また、半地下の設計により、上部の約1メートルが地上に露出することで、自然光と通風を取り入れることが可能です。
- ファミリータイプの住戸は単身者向けの物件と比べて長期間の居住が見込まれるため、リーシングにかかる手間とコストの削減も期待できます。
結果
- 年間家賃収入：972万円
（13.5万円×6戸×12ヶ月）
- 総開発費（土地・設計費含む）：12,900万円
- 想定利回り：7.5％（972万円÷12,900万円×100）
このように総工費が増加したものの、投資家にとっても、居住者にとっても価値ある物件を創出することが可能となりました。付加価値を生むプラスアルファの重要性をご認識いただけたかと存じます。
付加価値分のプラスアルファを付けるための代表的な例のうちCase２をご紹介しました。
建築基準法を熟知し、企画・設計を得意とするのは設計を専門としている建築士です。
建設会社は建物を建てるプロであり、設計のプロではありません。
不動産会社は売買のプロであり企画のプロではありません。
一見、投資物件としては使い物にならないような土地であっても、知識とアイデアによって、可能性が出てくる場合があります。
将来の修繕の容易さや、長期にわたるメンテナンスコストを計算に入れて設計を行う。また、建材の選択にも注意を払い、維持管理のしやすさとコスト効率の高い選択を目指す。
【 事例 】
例えば、このような場合
物件の維持には定期的なメンテナンスが必要であり、例えば数年おきに壁紙や床材の張替えが求められます。加えて、約10年ごとに屋根や水回りの防水工事が必要となります。
これらのメンテナンスコストと修繕コストは、収益の安定性に影響を及ぼす要因の一つです。実際にこれらのコストはかなりの額に上ります。
建築費（総工費）は初期投資における費用の一部に過ぎず、実際には総工費の数倍にものぼる隠れたコストが存在します。
これらは数年後に発生すると予想される費用であり、可能な限りこれらの将来的なコストを抑制することが望ましいです。
出典：国土技術政策総合研究所ホームページ
（https://www.nilim.go.jp/lab/hcg/htmldate/life-cycle-cost/index.html?fbclid=IwAR2Lm3_4dyoTtOvuoEBiww3xKQTOmfSPZ4eZn-zaT8ZKZ3wSIJMvJF-DtyU）
建築物はその物理的性質上、経年劣化は不可避です。
たとえば、単に古くなった床を新しい床材に張り替えるという従来のメンテナンス方法ではなく、経年変化を楽しむことができるエイジング対応の木材フローリングを初めから使用することで、「古さ」を価値へと転換し、メンテナンスコストの削減と資産価値の向上を実現します。
建物である以上はメンテナンスコストは必ずかかりますが、建築的な工夫によって無駄なメンテナンスコストをかけない設計が求められます。
適切な利回りを達成できる範囲であれば、将来のメンテナンスコストを低減し、同時に物件の価値を維持することができます。
前提条件
建築物はその物理的特性上、経年による劣化は避けられない。
メンテナンスコストを削減し、同時に資産価値を高めることを目指す。
≪家賃（利回り）
向上のための工夫≫
- 経年により趣が増し、価値が高まる床材を選定することにより、メンテナンスコストの削減と資産価値の増大を同時に達成します。これは、古民家などに見られるように、年月を経ることで生まれる独特の魅力に類似しています。
≪建築的工夫≫
（費用対効果の高いデザイン）
- 経年に伴って風合いを増す床材を使用することで、自然な美しさと暖かみのある空間を創出し、他との差別化を図ることが可能です。
- 費用配分をプロが適切にバランスを取ることで付加価値を向上させながら費用を抑えることが可能になります。
結果
- 長期的な視点で見た際に、数年後に必要となるメンテナンスや修繕のコストを削減し、年間の収益性やキャッシュフローの大幅な低下を防ぎ、安定した年間収入を得やすくなります。
- 物件に独自の特色を加えることで、経年による魅力を維持し、時間が経過しても顧客に選ばれる可能性のある物件となります。
Case1.2.3以外にも…
設計の出発点は理想とする空間概念であり、それを実現可能にする適切な構造と工法の選定が続くべきです。この出発点が間違っている事が散見されます。
建築メーカーの便宜や特定の構造への偏りによって、可能な選択肢を狭め て計画を進める事は、自ら可能性を限定する行為です。
敷地条件や企画によって構造体を決めるのが本来の姿であり、企画、設計がきちんとされているものを建設会社に依頼するという流れが本来の流れです。
なんの企画もなく土地情報を建設会社に送ってボリュームチェックと見積りを依頼していませんが？
出てきた設計図や見積りを正確に解読することはできていますか？
これらの事例から
付加価値としてのプラスアルファが、単に外観のデザインや内装を華やかで洗練されたものにすることに限定されないということがわかりました。
まとめ
付加価値を提供した場合、以下のような利益・メリッ トが期待されます。
- 入居率の向上が見込まれます。
- 周辺の市場価格に依存しない独自の家賃設定が可能となります。
- 家賃の下落が少なくなる傾向があります。
- 物件の売却時により高価での取引が可能になることが予想されます。
- 売却時には買い手を見つけやすくなると考えられます。
- 質の高い入居者が集まりやすくなり、物件の保守にも良い影響があると予想されます。
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- 使用資材が決まっていないため 、実際に設計と施工が進行した段階で初めて工事費が決定され、銀行融資のための概算見積もりと比較して費用が増加することがあります。この増加分は自己負担額に反映される可能性があります。
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