メリット
- プロジェクトごとにオーダーメイドされた企画、設計、施工を進めることで、周辺物件との差別化を図ることが容易です。
- 既製の賃貸物件ではなく、収益性に優れた独自の企画をデザインすることで、市場のキャップレートを上回る開発を実現することが可能です。
たとえば、市場のキャップレートが5.5%である場合に7.5%を達成することもあります。
工事費は見積りを取得した後に確定し、その後で建築士が予算配分を再検討することにより、最終的な利回りがキャプレートより高くなることを目指しています
- 従来のスキームでは実現できない高い利回りと売却益を実現することが可能です。
- 一級建築士がプロジェクトに携わり、現場に出向くことで、定期的な監査機能を果たし、施工上の重大なミスの予防や工事費の適正化に寄与します。
- 特定のハウスメーカーや工務店の得意不得意に左右されない選択肢を持つことができます。
デメリット
- 物件ごとの最適解を実現するため、設計に時間を要し、結果として契約から竣工までの期間が長くなります。
- 金融機関や工務店が建築士の参画を好まないケースも存在します。
- 一般の不動産オーナーとの意見が合わなくなることもあります。
- 土地の選定から企画・開発までを一貫して手掛けるため、年間に受けられる案件数には限りがあり、希望するタイミングで依頼を受けられるとは限りません。
コモン建築士.comの
不動産投資物件の考え方
不動産投資の
最大のメリット
株などの金融商品とは異なり、
商品である『物件そのもの』の付加価値を自らの努力で最大化することが可能なことです。
一般的な手法
低コストで土地を調達し、建設費用を最小限に抑え、低利で融資を受けることにより、利回りを高めるという手法が採用されます。
大量生産物件の
問題点
大手アパマン業者に（『安く』『早く』建てる）依頼すると、どれも似たり寄ったりな物件となるため、
「そもそも、入居者が入らない」
「新築プレミアム後は、賃料が下がる」「バリューアップリフォームにコストがかかる」という問題が発生します。
利益確保の重要性
どんなに『安く』『早く』作っても、
借りてくれる人がいなければ利益は出ません。
高利回り維持と
売却益最大化
目指すのは、
・相場より高くても入居者様が集まり、
・新築プレミアム後も賃料が下がらず、
・満室が継続する物件。
魅力的な賃貸物件の提供
入居者様にとって
『住まいそのもの』が魅力的で、
他の物件と差別化され、
他には無い特長があり、
『ここだから住みたい！』と
選ばれる賃貸物件を開発し、
提供することが肝要と考えます。
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不動産投資家の推薦
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活用フロー
セミナー参加
コモン建築士.comでは、サービスに対し深い理解と強い希望をお持ちの方とのみ契約を行います。まずはセミナーに参加し、建築業界のリスクおよびその回避方法、お悩みの解決策について学んでいただきます。
＊セミナー終了後、参加者に対する営業の連絡は行いませんので、安心してご参加いただけます。
ヒアリング
個別相談をご希望の方は、ヒアリングに進んでいただきます。ここでは、具体的な問題点や希望地域・物件、資産状況、資産形成計画などについて伺います。
＊当社は、契約成立時に限り、物件の仲介手数料、設計料、コンサルティング料を申し受けます。
土地探し
ご希望の物件に最適な土地を一級建築士の目線から探していきます。
事業計画・ドラフト作戦
施主の要望と土地のポテンシャルを組み合わせ、収益最大化に向けた企画立案と物件開発を提案します。
融資打診
金融機関への融資打診に際して必要となる書類の準備をサポートします。
土地購入
宅地建物取引士のライセンスを活かし、仲介業者を介さずに土地の購入を行い、手数料を最小限に抑えることが可能です。
設計契約
ご提案した事業計画に対して共感と納得を得られた場合、その計画に基づいた設計作業に入ります。
設計完了
工事見積、相見積を取る.見積内容の精査・調査
相見積もりは一般的な慣行ですが、私たちは施工現場での豊富な経験を活かし、見積もりの詳細な精査と調整を行います。一見、低コストに見える見積もりでも、将来的に追加費用が発生しやすい項目が含まれているか、または別の素材の方がコスト効率が良く適切である場合があります。
専門家の視点での徹底した精査により、高品質な工事を実現しつつ、コストを削減することが可能になります。このアプローチによって、数百万円単位でのコスト差が生じることがあり、設計費用がこの段階で既に回収できることもあります。
工事契約・着工リーシング開始
工事のステージ毎の施工チェック
この作業は一級建築士の専門性を要するチェックです。現場で実際に図面を参照しながら、細部にわたる確認を行うことで、施工の不具合や将来的な事故、入居後に発生しうるトラブルを未然に防ぎます。
竣工
入居・運用スタート
＊コモン建築士は年間に2件のみの受注を限定しており、そのため営業活動は一切行っておりません。
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偏りのない知識の提供
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このセミナーは契約を前提としたものではないので、
気軽にご参加いただけます。
コモン建築士
活用セミナー概要
不動産投資における建築的視点の重要性
建築士を味方につけることのメリット
建築および施工のプロセスにおいてコスト削減を図る方法
コストパフォーマンスに優れたデザインの定義と実例
不動産投資における隠れたコストを収益化する戦略
キャピタルゲインを最大化するためのアプローチ
そのようなお悩みは
ありませんか？
なぜ、なかなか良い利回りの物件が見つからないのか？
それは不動産投資における最大のメリットを意識していないからかもしれません。
魅力的な利回り
（cap rateよりも高い利回り）の
物件はどうしたら見つけられるのでしょうか？
不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけられることだと多くの書籍が書いています。
しかしそれだけでは大切な要素が抜け落ちています。
不動産投資の最大のメリットは
商品である『物件そのもの』の付加価値を自らの努力で最大化することが可能なことです。
株やＦＸはレバレッジをかけることはできますが、価格を自分でコントロールすることはできません。
しかし不動産投資ではそれが可能です。
物件の価値を自ら最大化する事こそ不動産投資の最大のメリットであり、魅力的な物件を開発することで得られる利益は一般販売されている物件とは比になりません。
魅力的な物件とは？
目指すのは
- 相場より高くても入居者が集まる
- 新築プレミアム後も賃料が下がらない
- 満室が継続する物件
と考えています。
低コストで土地を調達し、建設費用を最小限に抑え、低利で融資を受けることにより、利回りを高める手法が一般的です。不動産投資を行う者であれば、多くの方がこの考え方に基づき行動していることでしょう。
しかしながら入居者が入らないという問題から賃料を下げざるを得ない物件が多いことも事実です。
相場より高くても入居者が集まり、新築プレミアム後も賃料が下がらず、継続的な高利回りを生み出し続ける。
それを達成するための方法について、お伝えしていきます。
賃料を下げずに、
満室を継続する。
そのためには、 物件（お部屋）自体が入居者にとっての付加価値やメリットを持つことが重要です。
『住まいそのもの』が魅力的である。
これが最も重要な要素と言えます。
『住まいそのもの』の魅力とは他の物件と差別化され、他にはない特長があり、『ここだから住みたい！』と思わせる何かです。
一般的な不動産投資手法では『住まい』としての差別化の部分がすっぽり抜けています。物件に住む顧客にどのような付加価値を提供するかを考えず、投資効率を重視した結果、投資効率が悪くなるという本末転倒な状態になっています。
物件が差別化され、
魅力的であるとは？
一般的に、差別化された魅力的な物件を実現しようとすると、コストが高くつきます。通常は、コストを投じれば投じるほど、利回りは低下します。
コストをかけずに魅力的な物件を実現するには、戦略的な工夫を要し、また、そのノウハウを建設会社が持っていないことも多いため、安価で迅速に建築可能な物件、表面的な利回りを高める提案が多く見受けられます。
例えば、複数のアパマン業者から見積もりを取ってもそれらの提案がどれも似たような1Rの物件ばかりといった状況です。
しかしながら、このような量産型物件は、新築プレミアムが終わると賃料が下落する傾向にあり、また周辺に似たような間取りの物件が余っている場合、そもそも入居者が見つからないことがあります。
その結果、空室対策（例えばステージングやバリュームアップリフォーム）が必要となることがあります。
現在の不動産市場は、このような状況にあるのではないでしょうか。
そもそも、そのような状況に陥らないためにできる事は無いのでしょうか？
後々、不動産で困らないためには、建てる前、土地を買う前、もっと言うと相談する相手を選ぶ前から情報収集し、戦略をたてて挑むことが重要です。
そのうえで、新築時にコストをかけても、費用対効果の面で利回りの向上や空室率の低減が期待できる物件の企画を自ら行う、または、そのような企画ができるパートナーを選ぶこと。
このようなアプローチを行うと、量産型の物件企画と比較すれば、コストを要するものの、投資効率としては圧倒的な利益を享受できます。
魅力的な賃貸物件の提供
費用対策効果の
高いデザイン
（建築的工夫）
土地の形状や法的な制約のもと最も費用対効果が高いデザインや建築的な工夫を戦略的に行う。
入居者の快適さ・
楽しさ
入居者の快適性、楽しさ、暮らしやすさといった『空間的な魅力』を高める事で、利回り向上と空間的魅力の両立を図る。
満室経営への寄与
空間的な魅力は、入居者の満足度に貢献し、結果として居住期間の延長や満室経営に寄与する。
利回り向上のために、単に延べ床面積を増やしたり、戸数を増やしたからと言って魅力的な空間になるわけではないのです。
これが私たちの
提案です。
例えば…
同一の敷地で企画・設計が違うだけで以下の違いが生まれます。
初期費用は高くなりますが、利回りと売却益の両方で顕著な差が生まれることが見て取れます。
さらに、リスクを伴う割安な土地を購入し、そのデメリットを逆転の発想で活用することができれば、収益に対する影響はさらに大きくなるでしょう。
“付加価値分のプラスα”
とは？
“付加価値分のプラスα"とは、通常では提供できない特別な価値を、知識、アイデア、工夫を駆使することによって実現することを指す設計のことを言います。
投資する費用（コスト）は、家賃収入（利回り）の向上に寄与する要素、例えば差別化ポイントや容積不算入となる空間の活用などに焦点を当てて投下されます。
特に、費用対効果が高いデザインや建築的な工夫を戦略的に行うことで、利回りを確保しつつ、差別化された物件を提供できるようになります。
ここで言う「費用対効果の高いデザイン（建築的工夫）」とは、単に延べ床面積を増やす、あるいは戸数を増やすようなシンプルな手法に留まらず、入居者の快適性、楽しさ、暮らしやすさといった空間的な魅力を高めることで、利回り向上と空間的魅力の両立を図ることに他なりません。
この空間的な魅力は、結果として居住期間の延長や満室経営に寄与することになります。
付加価値分のプラスαを
生み出すための事例
付加価値分のプラスαを生み出すための代表的な例をいくつかあげます。
リスクのある土地を利用する場合、安全性を確保しつつ、そのリスクを逆手に取るようなノウハウやアイデアを活用して設計。これにより、安価に仕入れた土地であっても、リスクを最小限に抑えつつ、価値ある物件を建築する。
建築基準法を最大限に活用するノウハウを用いて、床面積を増大。さらに、マーケティングに基づいたコンセプト設計を取り入れることで、一般的な賃貸住宅とは異なる、差別化された住まいを提供する。
将来の修繕の容易さや、長期にわたるメンテナンスコストを計算に入れて設計を行う。また、建材の選択にも注意を払い、維持管理のしやすさとコスト効率の高い選択する。
リスクのある土地を利用する場合、安全性を確保しつつ、そのリスクを逆手に取るようなノウハウやアイデアを活用して設計。
これにより、安価に仕入れた土地であっても、リスクを最小限に抑えつつ、価値ある物件を建築をする。
【 事例 】
例えば、このような土地の場合
裏手が崖に面しているというリスクがあり、計画しにくい長細い土地
崖地というリスク、計画しにくい土地形状のため東京23区内に位置し、駅から徒歩6分という好立地にありながら坪単価が安い
坪単価を考慮すると、この土地は価格面で魅力的ですが、崖地に建築を行う場合、建築費用が高くなるという不安が付きまといます。
- 本物件は土砂災害特別警戒区域に位置しているため、鉄筋コンクリート（RC）構造での建築、または、擁壁の建設が必要。
- 3階以上の建築物は耐火建築物であることが要求される
これらの前提に基づくと、擁壁＋建築物を建てるよりもRC構造単体で建築する方が効率的ですが、建築コストをどのように削減していくかが重要なポイントとなります。
一般的な建築計画
（設計図）
この土地に標準的な建築を行った場合の利回り計算は以下の通りです。
年間家賃収入 = 576万円
(8万円×6戸×12ヶ月)
総工費（設計費を含む）= 9,840万円
想定される利回り = 576万円 ÷ 9,840万円 × 100 = 5.85％
東京23区内の駅近という立地条件を考慮すると、これは決して悪い数値ではありません。
ではこの土地を
「安全性を確保しつつ、そのリスクを逆手に取るようなノウハウやアイデアを活用して」建築するとどうなるのでしょうか。
≪家賃（利回り）
向上のための工夫≫
- 裏手が崖である特性と、他の3面が道路に接している環境を活かし、防音室(楽器演奏OK)やバイクガレージ(自転車ガレージ)付きの物件を計画。
- 法規制を逆手に取り、通常は3階建てにしかならない土地で、容積率を超える延べ床面積を確保し、1、2階、3階が緩衝空間となり、1階のガレージと4階の防音（楽器演奏OK）室の音が他住居に影響しにくい工夫にもなっています。
- 4階建ではありますが、メゾネットにし、内階段をタラップ式にすることで、階段のコストとエレベーターの設置及びメンテナンス費用を削減します。
- 戸数を増やさないことで、水回りを含む工事費や資材費を抑えます。
- 2階と3階に水回りを集中させることで、4階以上への給水設備の費用を削減します。
≪建築的工夫≫
（費用対効果の高いデザイン）
- 駐車場（駐輪場）が容積率に含まれない法律を利用し、天井の低い1階（ガレージ）を設計することで、通常は3階建までの制限がある土地で延べ床面積を容積率以上に確保し、4階建の建築を可能にしました。
- 4階建ではあるものの、すべての住戸をメゾネットタイプにし、内階段をタラップ式にすることで、広い居住面積を確保し、エレベーターがなくても快適に生活できる空間を提供します。
- ガレージの天井高と3階の水回りの天井高を低く設計することで、斜線制限に引っかからず4階建にすることが可能となり、各戸の面積を一般的な建築計画の20㎡から30㎡へと拡大しました。
結果
RC構造で建築費はかかりますが、コストをかけるべき箇所とそうでない箇所を適切に見極め、バランスを取りながら、貸出面積を増やし、防音室やガレージ等の付加価値を創出。総開発費は増加しましたが、相場賃料よりも高い家賃設定が可能となり、東京都内における新築RC物件でありながら、高い利回りが期待できる物件になりました。
これは、必要なコストをかけることで費用対効果を高めることの良い例です。
よくある落とし穴
一般的な建築案においては、総工費が9,840万円と見積もられており、これに基づく1フロアあたりの建築単価は約3,300万円（9,840万円 ÷ 3階）となります。
コモン建築士.comの提案では総工費が12,600万円であり、1フロアあたりの建築単価は3,150万円（12,600万円 ÷ 4階）と計算されます。
付加価値を産み出し、階数を増やしているにも関わらず、1フロア当たりの建築単価が低下する理由について考察する必要があります。
これは、一般的な投資家が利回りを低下させてしまう典型的な落とし穴となっています。
以下のような疑問を持つことはなかったでしょうか？
「3階建てで1ルーム20㎡の6戸の配置を、4階建てにできるならば、1ルーム20㎡の部屋をあと2つ追加できるのではないか？」という考え方です。
元々の容積率の制約があるため、通常の1フロア1ルーム×2戸の設計で4階建てにすることは難しいのですが、できると仮定して考えてみましょう。
前述の計算式を基に考えると、4階に1フロア・1ルーム×2戸を増やすことで、3,300万円の追加費用が発生すると考えます。
付加価値を付けた建築案では1フロア当たりの建築費は3,150万円でした。
このような違いが生まれる理由は、戸数の増加は、水回りの設備やドア、トイレなどの資材調達や工事の増加につながるからです。さらに、給排水の工事や、一般的な4階建ての場合はエレベーターの設置も必要になります。
また、6戸から8戸への増加に伴うリーシングの手間とコストも増えることになります。1ルーム20㎡を2部屋増やした結果、これらのデメリットをカバーできるほどのメリットが得られるのか疑問が残ります。
8戸の付加価値のない物件を建築するよりも、付加価値のある6戸の物件を建築した方が、費用対効果は高くなります。戸数を増やさないことで、水回りの費用や設備費用の増加も防げます。
また、1戸当たりの床面積を増やすことで、より広々とした間取りを提供でき、これが差別化の要素となります。今回のケースでは、階層を増やしても、1階はガレージのため、内装費も抑制できます。
私たち投資家は戸数を増やして利回りを上げることに注目しがちですが、戸数が増えることで建築単価も上がることを忘れてはなりません。
このように付加価値分のプラスαを付けるための代表的な例のうちCase01をご紹介しました。
同じ敷地でも企画と設計で利回りは大きく変わります。融資の金利を安くする事などのファイナンス的な工夫はもちろん必要ですが、不動産投資家が提供する商品は住環境などの空間である以上、商品である空間に付加価値をつけることとこそが最大の競争戦略になります。
建築基準法を最大限に活用するノウハウを用いて、建築面積を増大。さらに、マーケティングに基づいたコンセプト設計を取り入れることで、一般的な賃貸住宅とは異なる、差別化された住まいを提供する。
【 事例 】
ここからは、【ヒルサイドあとり】というマンションのコンセプト設計を行った実例をもとにご説明致します。
施主様にヒアリングを行い、最初に建物のコンセプトを明確にします。例えば、このような想いを語ってくださった施主様にロゴのコンセプトを提案し、モチーフを作成しました。
鳥のように自由に、かろやかに、さわやかに人が集まり、くつろいだり、楽しんだりできる場所であってほしい。
そして、アトリエのように、その人が大切なものを作り上げたり、手入れをしたり、楽しんだりしながら、暮らせる家であってほしい。
ロゴのコンセプト
行雲流水
（こううんりゅうすい）
雲が天を流れるように、水が地を流れるように、流れに逆らわず、滞ることなく、何事かに執着することもなく、物事に拘らず、ただ流れに身を任せて流れてゆくような在り方。日々の喧騒から離れて、リラックスできる落ち着いた生活をイメージしました。
ロゴのモチーフ
モチーフはリースです。 リースには永遠、平和、幸福、家を守る、無事に帰るなどの縁起の良い意味があります。このロゴのリースは、この土地や建物に関係する要素のみで構成しています。
その思いは、『シンプルに、大切なものと暮らす家。』あなたが暮らしをデザインする家の提案です。
屋上でのんびりと過ごしたり、バイクや自転車をゆっくりとメンテナンスしたり、好きな楽器を奏でてみたり。大好きな愛犬と過ごしたり、チャレンジしたかった仕事（SOHO・店舗開業など）を始めてみたり。 「そうそう、こういう暮らしをしてみたかった！」をロゴに込めました。
【 事例 】
例えば、
このような土地の場合
建蔽率は40％、容積率は80％で、建物の高さは最大でも10メートルと制限されている。
最低敷地面積が120㎡のため、土地の分筆販売も難しい状態。
これらの前提の下、収益化を目指して、何社かにボリュームチェックを依頼した結果。
一般的な建築計画
（設計図）
当該土地に
普通に建てた場合
年間収入（家賃＋駐車料）= 504万円
（家賃6.7万円×6戸×12ヶ月＋駐車場1.8万円×1台×12か月）
総工費（設計費を含む）=11,486万円
想定される利回り：504万円 ÷ 11,486万円 × 100 = 4.3％
この利回りで計画を推進する投資家は少ないと思います。
同じ敷地でも、「建築基準法を最大限に活用するノウハウを用いて、建築面積を増大。さらに、マーケティングに基づいたコンセプト設計を取り入れることで、一般的な賃貸住宅とは異なる、差別化された住まいを建築する。」という点を考慮して計画した場合をご紹介します。
不動産の目利きと
ロジックを考慮した計画
≪家賃（利回り）
向上のための工夫≫
- 地下スペースは容積不算入となる点を利用し、半地下の開発によって延床面積を拡大します。半地下構造にすることで、建設コストを抑えることが可能です。
- 延床面積の増加により、当初計画のワンルーム6戸から、ファミリー向けの6戸へ変更しました。
- 当地区においてファミリー向けの住宅が不足していることが判明したため、月額13.5万円（ワンルームでは6.7万円）の賃料設定が可能であることも明らかになった。
- 当地区では珍しい専用庭付きのファミリー向け集合住宅として開発することで、市場価値を高め、高額賃貸が可能になる見込み。
≪建築的工夫≫
（費用対効果の高いデザイン）
- 半地下を用いることにより建築面積（延床面積）を増やす一方で、建設できない敷地面積の60%を利用価値の高いスペースとして設計し、これを収益化するというコンセプトを採用しました。
- DINKS（Double Income, No Kids）や子育て世代の需要に対応し、ほとんどの住戸には専用庭を配し、大型犬の飼育、家庭菜園、子供の遊び場を提供できるようにしました。
また、半地下の設計により、上部の約1メートルが地上に露出することで、自然光と通風を取り入れることが可能です。
- ファミリータイプの住戸は単身者向けの物件と比べて長期間の居住が見込まれるため、リーシングにかかる手間とコストの削減も期待できます。
結果
このように総工費が増加したものの、投資家にとっても、居住者にとっても価値ある物件を創出することが可能となりました。付加価値を生むプラスαの重要性をご認識いただけたかと存じます。
付加価値分のプラスαを生み出すための代表的な例のうちCase02をご紹介しました。
建築基準法を熟知し、企画・設計を得意とするのは設計を専門としている建築士です。
建設会社は建物を建てるプロであり、設計のプロではありません。
同様に不動産会社は売買のプロであり企画のプロではありません。
一見、投資物件としては使い物にならないような土地であっても、知識とアイデアによって、可能性が出てくる場合があります。
将来の修繕の容易さや、長期にわたるメンテナンスコストを計算に入れて設計を行う。また、建材の選択にも注意を払い、維持管理のしやすさとコスト効率の高い選択する。
【 事例 】
例えば、このような場合
物件の維持には定期的なメンテナンスが必要であり、通常であれば数年おきに壁紙や床材の張替えが求められます。加えて、約10年ごとに屋根や水回りの工事が必要となります。
これらのメンテナンスコストと修繕コストは、収益の安定性に影響を及ぼす要因の一つです。
建築費は、一見大きな額のように感じますが、建物が建築されてから、その役割を終えて解体されるまでのライフサイクルにおいては、費用の一部に過ぎず実際の運用には建築費の数倍にものぼる隠れたコストが存在します。
これらは将来発生すると予想される費用であり、可能な限りこれらのコストを抑制することが望ましいです。
建築物はその物理的性質上、
経年劣化は不可避です。
たとえば、単に古くなった床や壁を新しい床材・壁紙に張り替えるという従来のメンテナンス方法ではなく、経年変化を楽しむことができるエイジング対応の木材フローリングを初めから使用したり、そもそも壁紙を使用せず「古さ」を価値へと転換し、メンテナンスコストの削減と資産価値の向上の両立を目指すことも戦略の一つとなりえます。
建物である以上はメンテナンスコストは必ずかかりますが、建築的な工夫によって無駄なメンテナンスコストをかけない設計が求められます。
適切な利回りを達成できる範囲であれば、将来のメンテナンスコストを低減し、同時に物件の価値を維持することができます。
前提条件
建築物はその物理的特性上、経年による劣化は避けられない。
メンテナンスコストを削減し、同時に資産価値を高めることを目指す。
≪家賃（利回り）
向上のための工夫≫
- 経年により趣が増し、価値が高まる床材・壁紙を選定することにより、メンテナンスコストの削減と資産価値の増大を同時に達成します。これは、古民家などに見られるように、年月を経ることで生まれる独特の魅力に類似しています。
- 内壁や天井を壁紙でなく、コンクリートそのものを使う事で、劣化しにくく、汚れにくく、傷もつきにくいという、ほぼメンテナンスフリーの特性を活用することもあります。
≪建築的工夫≫
（費用対効果の高いデザイン）
- 経年劣化で、色や風合いが徐々に変わってきても、それはそれで新築とは異なる、時間でしか出せない味となり、内装価値としての下落が起こりにくい工夫となる。
- 屋上の防水は、通常だと3年に一回トップコートの塗り直しが必要ですが、例えば半永久的に防水効果が見込まれる「躯体浸透防水」という防水剤を使うという手法があります。通常の防水剤よりも1.5倍程度の費用がかかりますが、将来のメンテナンスコストは圧倒的に削減できます。
結果
- 長期的な視点で見た際に、数年後に必要となるメンテナンスや修繕のコストを削減し、建築的な工夫によって、無駄なメンテナンス、コストをかけないデメリットを選択することで、年間の収益性やキャッシュフローの大幅な低下を防ぎ、安定した年間収入を得やすくなります。
- 物件に独自の特色を加えることで、経年による魅力を維持し、時間が経過しても顧客に選ばれる可能性のある物件となります。
Case1.2.3以外にも…
設計の出発点は理想とする空間概念であり、それを実現可能にする適切な構造と工法の選定が続くべきです。出発点が間違っている事が散見されます。
建築メーカーの便宜や特定の構造への偏りによって、可能な選択肢を狭めて計画を進める事は、自ら可能性を限定する行為です。
敷地条件や企画によって構造体を決めるのが本来の姿であり、企画、設計がきちんとされているものを建設会社に依頼するという流れが本来の流れです。
何の企画もなく土地情報を建設会社に送ってボリュームチェックと見積りを依頼していませんが？
出てきた設計図や見積りを正確に解読することはできていますか？
これらの事例から
付加価値としてのプラスαが、単に外観のデザインや内装を華やかで洗練されたものにすることに限定されないということがわかりました。
メリットまとめ
付加価値を提供した場合、以下のようなメリットが期待されます。
- 入居率の向上が見込まれる。
- 周辺の市場価格に依存しない独自の家賃設定が可能。
- 家賃の下落が少なくなる傾向がある。
- 物件の売却時により高価での取引が可能になることが予想される。
- 売却時には買い手を見つけやすくなると考えられる。
- 質の高い入居者が集まりやすくなり、物件の保守にも良い影響があると予想される。
まるでいいこと尽くし?!
これは一見すると完璧なシナリオのようですが、これを一人で考えるのは困難ではないでしょうか。
このような理想的な結果を実現するためには、どのような専門家や機関に相談すれば良いのでしょうか？
それは
コモン建築士.comで
叶います！
投資・事業用不動産専門の建築家として「建築士と探す不動産仲介サービス」を展開。建築や不動産の複雑な要件を読み解きながら、建築士とファイナンスの知識を活かして事業家や投資家目線での不動産活用アドバイスを行っています。
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当社は土地の選定から賃貸物件の開発に至るまでのプロセスをサポートし、独創的なアイデアとデザインを駆使して、コストパフォーマンスに優れた物件開発を可能にします。これにより、他の物件との明確な差別化を図るとともに、高い利回りの賃貸物件の提供を実現します。
従来の不動産会社、建設業者、ハウスメーカーとは一線を画し、売り手の都合や利益に左右されることなく、お客様の不動産賃貸ビジネスの最適化を図り、質の高い賃貸物件の所有へと導くサポートを提供いたします。
アトリエ系の建築家のもとで8年以上、管理建築士として一般住宅から賃貸物件、市役所庁舎の新築などの公共事業の企画、設計デザインに携わり、独立後は自らも建築家として10年以上、一級建築士として建築基準法などの法令上、難易度の高い物件を20年以上、数多く手がけてきた経験と挑戦し続ける事で得られて知見を賃貸物件の付加価値の創出のために、フル活用できるからです。現在では宅地建物取引士も取得し、不動産投資家としても最大の力を発揮しています。
一般の工務店や建築士に、簡単に真似ができる事ではありません。
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不動産投資での経験を活かしたアプローチ。
空室対策とステージングの不要性
計画段階から空室対策を考慮し、物件の魅力を最大化することで、ステージングやバリューアップリフォームが不要となります。
これらの要素により、魅力的な物件開発を行うために、土地の選定や建築計画の段階から総合的な戦略を考え、成功に導く方法を提供しています。
ここで、不動産屋・建設会社・ハウスメーカーに依頼した場合のメリット・デメリットを整理してみましょう。
不動産屋・建設会社・
ハウスメーカーに依頼した場合の
メリット・デメリット
メリット
- 標準化されたプロセスを採用しているため、デザインの決定から竣工までが迅速に進行し、完成までの時間が短縮されます。
- 使用資材が予め決定されていることから、大量注文によるコスト削減が可能であり、建設費用の節約に寄与します。
- 投資物件に精通している企業であれば、類似のプロジェクトにおける実績を基にした具体的な提案を行ってくれます。
デメリット
- 大量生産のためのデザインの類似性が高く、個性的な建物の実現が困難になる傾向があります。
- 各メーカーや工務店には得意とする分野があり、その範囲内での建築物の設計・構造と限定されます。
- 建築開始後の独立した第三者によるチェックが欠如している場合が多く、施工上の不具合やミスが生じるリスクが増加します。
コモン建築士.comに依頼した場合のメリット・デメリットはどうでしょうか。
コモン建築士.comに
依頼した場合の
メリット・デメリット
メリット
- プロジェクトごとにオーダーメイドされた企画、設計、施工を進めることで、周辺物件との差別化を図ることが容易です。
- 既製の賃貸物件ではなく、収益性に優れた独自の企画をデザインすることで、市場のキャップレートを上回る開発を実現することが可能です。
たとえば、市場のキャップレートが5.5%である場合に7.5%を達成することもあります。
工事費は見積りを取得した後に確定し、その後で建築士が予算配分を再検討することにより、最終的な利回りがキャプレートより高くなることをめ目指しています
- 従来のスキームでは実現できない高い利回りと売却益を実現することが可能です。
- 一級建築士がプロジェクトに携わり、現場に出向くことで、定期的な監査機能を果たし、施工上の重大なミスの予防や工事費の適正化に寄与します。
- 特定のハウスメーカーや工務店の得意不得意に左右されない選択肢を持つことができます。
デメリット
- 物件ごとの最適解を実現するため、設計に時間を要し、結果として契約から竣工までの期間が長くなります。
- 金融機関や工務店が建築士の参画を好まないケースも存在します。
- 一般の不動産オーナーとの意見が合わなくなることもあります。
- 土地の選定から企画・開発までを一貫して手掛けるため、年間に受けられる案件数には限りがあり、希望するタイミングで依頼を受けられるとは限りません。
コモン建築士.comの
不動産投資物件の考え方
不動産投資の
最大のメリット
株などの金融商品とは異なり、
商品である『物件そのもの』の付加価値を自らの努力で最大化することが可能なことです。
一般的な手法
低コストで土地を調達し、建設費用を最小限に抑え、低利で融資を受けることにより、利回りを高めるという手法が採用されます。
大量生産物件の
問題点
大手アパマン業者に（『安く』『早く』建てる）依頼すると、どれも似たり寄ったりな物件となるため、
「そもそも、入居者が入らない」
「新築プレミアム後は、賃料が下がる」「バリューアップリフォームにコストがかかる」という問題が発生します。
利益確保の重要性
どんなに『安く』『早く』作っても、
借りてくれる人がいなければ利益は出ません。
高利回り維持と
売却益最大化
目指すのは、
・相場より高くても入居者様が集まり、
・新築プレミアム後も賃料が下がらず、
・満室が継続する物件。
魅力的な賃貸物件の提供
入居者様にとって
『住まいそのもの』が魅力的で、
他の物件と差別化され、
他には無い特長があり、
『ここだから住みたい！』と
選ばれる賃貸物件を開発し、
提供することが肝要と考えます。
このような傾向の
ある方には当サービスが適さないかもしれません
それでも
魅力的な賃貸物件の開発が
最終的に不動産オーナーとしての利益に繋がっていく
という考え方に興味がある！
もう少し詳しく知りたい！
と思われた方は
一度コモン建築士.com主催の勉強会にお越しください。
最適な
プロフェッショナルに相談を！
建設会社は
建設するプロ
不動産屋は
売買・仲介のプロ
建築士は
建築設計のプロ
コモン建築士.comは
「これら三者の専門性を統合し、高利回りを実現するための企画デザインの専門家」
投資・事業用不動産専門の「建築士と探す不動産仲介サービス」です。
餅は餅屋。
上手にプロフェッショナルを活用していきましょう。
不動産投資家の推薦
コモン建築士.com
活用フロー
勉強会参加
コモン建築士.comでは、サービスに対し深い理解と強い希望をお持ちの方とのみ契約を行います。まずは勉強会に参加し、建築業界のリスクおよびその回避方法、お悩みの解決策について学んでいただきます。
＊勉強会終了後、参加者に対する営業の連絡は行いませんので、安心してご参加いただけます。
ヒアリング
個別相談をご希望の方は、ヒアリングに進んでいただきます。ここでは、具体的な問題点や希望地域・物件、資産状況、資産形成計画などについて伺います。
＊当社は、契約成立時に限り、物件の仲介手数料、設計料、コンサルティング料を申し受けます。
土地探し
ご希望の物件に最適な土地を一級建築士の目線から探していきます。
事業計画・ドラフト作戦
施主の要望と土地のポテンシャルを組み合わせ、収益最大化に向けた企画立案と物件開発を提案します。
融資打診
金融機関への融資打診に際して必要となる書類の準備をサポートします。
土地購入
宅地建物取引士のライセンスを活かし、仲介業者を介さずに土地の購入を行うため、手数料を最小限に抑えることが可能です。
設計契約
ご提案した事業計画に対して共感と納得を得られた場合、その計画に基づいた設計作業に入ります。
設計完了
工事見積、相見積を取る.見積内容の精査・調査
相見積もりは一般的な慣行ですが、私たちは施工現場での豊富な経験を活かし、見積もりの詳細な精査と調整を行います。一見、低コストに見える見積もりでも、将来的に追加費用が発生しやすい項目が含まれているか、または別の素材の方がコスト効率が良く適切である場合があります。
専門家の視点での徹底した精査により、高品質な工事を実現しつつ、コストを削減することが可能になります。このアプローチによって、数百万円単位でのコスト差が生じることがあり、設計費用がこの段階で既に回収できることもあります。
工事契約・着工リーシング開始
工事のステージ毎の施工チェック
この作業は一級建築士の専門性を要するチェックです。現場で実際に図面を参照しながら、細部にわたる確認を行うことで、施工の不具合や将来的な事故、入居後に発生しうるトラブルを未然に防ぎます。
竣工
入居・運用スタート
＊コモン建築士.comは年間に2件のみの受注を限定しており、そのため営業活動は一切行っておりません。
コモン建築士.com主催勉強会では
偏りのない知識の提供
契約に至るまでの納得感
を大切にしております。
このセミナーは契約を前提としたものではないので、
気軽にご参加いただけます。
コモン建築士.com
主催勉強会概要
不動産投資における建築的視点の重要性
建築士を味方につけることのメリット
建築および施工のプロセスにおいてコスト削減を図る方法
コストパフォーマンスに優れたデザインの定義と実例
不動産投資における隠れたコストを収益化する戦略
キャピタルゲインを最大化するためのアプローチ